14.06.26

Вопрос о ремонте: как подготовить старую гостинку под сдачу за 500 000 ₽?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

После вступления в наследство ко мне перешла квартира в доме гостничного типа. У меня уже есть своя квартира, да и живу я в другом городе. Самый подходящий для меня вариант — это продать полученное в наследство жилье, но продажа унаследованной квартиры ранее, чем через 3 года со дня смерти предыдущего владельца, для меня означает уплату НДФЛ 13%. Что, разумеется, меня не очень устраивает. Поэтому я буду ждать, когда пройдет 3 года. И тут возник вопрос: а что делать с квартирой все это время?

Первый вариант — оставить ее стоять пустой — мне не очень нравится. Второй вариант: сделать в ней ремонт "под сдачу" и разместить объявление на Циане / Авито. Только есть одно "но". Дом 1979 года постройки, и последний ремонт в ней был очень и очень давно. Но без ремонта и мебели с техникой сдать такую "гостинку" будет малореально (у подруги был точно такой же опыт — в итоге квартира стояла 3 года пустая).

У меня есть 500 т.р., которые я могу потратить на ремонт. Пока я рассматриваю вариант обратиться в компанию типа ЛеманыПро за комплексным ремонтом, а мебель и технику взять с Авито. Но так как я ни разу в жизни не сдавала и не снимала жилье, я понятия не имею, что нужно сделать именно в этой квартире (с учетом того, что она будет через 3 года продана), и какой бюджет на все это мне закладывать. Буду очень благодарна читателям за советы!

Вопросы о дизайне и ремонте. Читатели спрашивают совета по обустройству, а эксперты им помогают

Написать

обустройство жилья ремонт жилья

Xenia

user2189513Я бы просто покрасил стены, заменил люстру и положил ламинат на уже имеющийся пол. Ванна вроде бы более менее, тоже можно просто покрасить в более приятный цвет и сделать лампу помощнее и посветлее. Если делать своими силами, можно и за 100.000 справиться. Мебель, шторы на Авито очень хорошие можно найти. Еще как вариант, сдать подешевле с условием что люди сами сделают косметический ремонт. Мы так сняли квартиру. Уложились вообще в 50.000 (делали работы сами )8
Алексей СергеевичТуалет точно в ремонт! Покрасить стены, линолиум новый везде. Можно уложиться и даже с учетом ценников мастеров, если у самих лапки3
ЕкатеринаСильно не вкладываться. Заменить двери в туалет, установить новый унитаз, уложить частично плитку, частично под покраску/цемент, закрыть трубы приставным коробом. В коридоре покрасит входную дверь, повешать вешалку и пуфик с полками для обуви. В комнате добавить розеток, если нужно, шкаф, кухня небольшая. Диван-кровать, стол. Заменить окно. Натянуть потолок. Если делать самостоятельно, то 500 тр за глаза. Смотря какой ремонт вы хотите и какой контингент проживает в этой гостинке. Если контингент так себе, то и вкладываться особо в ремонт не стоит, за дорого не сдашь. А если и сдашь, то врядли приличные люди смогут долго прожить с соседями так себе.4
shamanru2000хм... посчитайте, сколько вы получите прибыли, если сделаете ремонт на 500к и сдадите, и сколько получите, если просто сдадите,тпусть и в 2 раза дешевле... но, конечно, отремонтированная квартира потом будет немного дороже.... что-то сейчас маловато смысла делать какой-то ремонт..7
НиколяЗа сколько продастся эта гостинка? При продаже такого объекта при сроке владения менее 3 лет есть вычет 1млн, поэтому платить не со всей суммы.6
HumbleВажно понимать, что за город и какая арендная плата там. Допустим, 20 тыс в месяц, т.е.ремонт окупится через 2 года или даже более с учетом коммуналки. Если это общага-общага с соответствующим контингентом, смысла вкладываться в ремонт нет, потому что за дорого все равно не сдать, кроме того арендаторы могут быть проблемными, часто сменяться, тогда проще уже вообще, чтоб пустой стояла. Нормальный вариант - сделать копеечный ремонт, что-то подклеить, подкрасить, это тыс 50 будет стоить, мебелью и декором придать жилой вид и сдать.9
А- лисаУ меня сейчас такая же проблема. Нужно привести в порядок квартиру 67 кв м. после квартирантов и продать. Или сдать, если долго не будет продаваться. Я решила сделать новую проводку и отремонтировать ванную. Ради интереса посчитала, сколько мне обойдется ремонт всей квартиры. Для этого промониторила цены на товары и услуги. Штукатурка, работа стоит 700р/кв м. Шпатлёвка чуть дешевле. Мешок гипса - 450р, цемент - столько же. Грунтовка- 1700 р/ 100 кв м. На пол- кварц винил. Обои и кафель делать не планирую.Двери и окна там нормальные. В 300 тр можно уложиться.2
Пётр КлишевичНе вздумайте делать ,что бы то не было в лемано про Это такая шарашка ,которую надо обходить за 10000км или больше Там можно только покупать материал Я пробовал через них обои поклеить это полный капец А так сдайте просто дешевле рынка и все у вас будет хорошо4
Алина ТитоваЯ могу только посоветовать продать и не нужно бояться этого налога, как выше написано налог не со всей суммы берется я вижу что квартира находится в мелком городе , где и спроса особо нет и задорого не сдадите. Сейчас вложитесь в ремонт , сами живете в другом городе значит контроля за квартирантами не будет и через три года вам так убьют квартиру что и квартиру за копейки придется продать. Так что не морочьте себе голову и смело продавайте .17
Elena_T500 тыс ремонта цену квартиры не поднимет. Вообще странно боятся налога с небольшой суммы, зато вкинуть 500 тыс рублей не боятся. Любые ремонты в такой квартирн бессмысленны. Проще продать как есть, и не заморачиваться с ремонтом. квартирантами и тд.9
Светлана СоседоваМмм, я б пустила кого из нормальных знакомых за коммуналку + пара тыщ и не парилась, если продавать. И продать под ремонт будет легче/дешевле и быстрее. Ца гостинок вряд ли готовы переплатить за готовый ремонт3
shamanru2000shamanru2000, кстате, для более-менее эффективных экономистов можно продать эту квартиру с налогом, вложить куда-нибудь и на выходе через 3 года получить какую-то дополнительную прибыль. плюс прибыль от этих 500к.. какие-нибудь акции-облигации, может быть даже на счёт в банк - типа ((x-13%)*8%)*3 - даже скромные 8% годовых за 3года даст 24% за минусом около 3% налогов на вклады..4
user6090225shamanru2000, ничего не будет дороже1
XeniaНиколя, если верить ДомКлику, цены на гостинки в этом доме начинаются от 4 млн руб. (гостинка во Владивостоке).2
XeniaHumble, это Владивосток. Цены на аренду гостинок конкретно в этом доме идут от 20 000 рублей.1
XeniaПётр, спасибо за предупреждение! Сама в Лемане только материал покупала, опыта в ремонте с ними не было.1
ОльгаВ Екатеринбурге видела такого рода квартиры сдают за 10 тр. В не самых плохих районах. Если сделать хоумстейджинг, то может и хватит 500, если настоящий ремонт, точно нет. Если вы не в городе, то вам все будет дороже, тк сама контролировать и проверять процесс не сможете. Зайдите на авито, посмотрите, за сколько реально можно сдать, сколько предложений, потом прикиньте время окупаемости вложений, и стоимость налога при продаже, и поймёте, что выгоднее вам. Скорее всего продать, и заплатить налог, а то сэкономишь 100 тр, а наживёшь головную боль на три года.7
XeniaЕкатерина, как ни странно, но контингент в этой гостинке вполне нормальный. В основном, студенты и молодые пары, которые копят на ипотеку (с некоторыми пообщалась). В этом доме сдача стартует от 20 тысяч рублей.1
XeniaА-, если без ремонта ванны, то можно сэкономить, согласна.1
XeniaАлина, гостинка находится во Владивостоке (ориентировочная стоимость - 4 млн руб.), по стоимости сдачи - от 20 тысяч рублей. Во Владивостоке бываю наездами (раз в полгода, примерно). Не знала, что налог не со всей суммы! Надо выяснить этот момент, спасибо.3
Xeniauser2189513, спасибо!0
Xeniashamanru2000, почитала про налог, посчитала. Получается, минимальный налог при продаже этой гостинки - 402 тысячи рублей. По сути, деньги "на ремонт" уйдут на весь этот налог. Цена гостинки 4 млн руб., ставка - 15% (т.к. сумма больше 2,4 млн руб.). Стоимость от сдачи точно такой же отремонтированной гостинки - от 20 000 рублей. Насколько при таком раскладе выгодна продажа?1
НиколяXenia, учитывая состояние, вряд ли цена далеко от 4 млн уйдет. Налог с (4-1) = 3млн составит 390 тыс. Есть в наличии 500 тыс. Можно сейчас положить их на депозит и к следующей декларационной кампании еще увеличить сумму до минимум 550 тыс. Если хата продастся, останется после уплаты налогов 160-170 тыс. Я не знаю, почем у вас такие объекты идут на постоянную сдачу, скорее всего тысяч 20, а то и меньше. За минусом коммуналки останется прибыль тысяч 15, это 180 за год, 540 за 3 года, все это при условии, что все 3 года будет сдаваться, а не простаивать. Если сделать ремонт, цена сдачи увеличится, но ненамного, а за 3 года этот ремонт скорее всего снова упиздохают. Поэтому если есть острое желание сдать, можно сделать совсем уж косметику, посдавать эти три года, готовясь к тому, что с квартирантами могут быть разного рода разборки.5
ЕкатеринаXenia, ну тогда по сути чем лучше сделаете ремонт, тем дороже сдадите. Но я думаю всяких изысков все равно не нужно делать) те кто любит поизысканней живут не в гостинках)3
Elena_TXenia, с учётом комуналки. Вы ремонт будете только окупать 3года. Какой смысл. Вложить 500 и ждать пока они окупятся 3 года, чтобы потом продать сэкономив 100 тыс на налоге.5
Ирина НевскаяПродавать. Вклад даже под 8% годовых больше арендного платежа. Могу ошибаться, но если вы найдете договор купли-продажи наследодателя, то 13% берется только с разницы а сумме (с прибыли). Если он купил за два, а вы продаете за четыре млн., то платить только с двух. Уточните этот момент.0
shamanru2000user6090225, что ничего? квартира в любом состоянии станет дороже за 3 года. но тут надо считать, будет ли интересно вкладывать сейчас деньги, чтобы сдавать по 20 и потом получить дополнительную прибыль, или деньгами сейчас распорядиться...0
shamanru2000Xenia, ну например 3 года сдавать - это 240*3= 720к.минус налоги 720*0.13 и затраты на ремонт ну 300к. это потерь около 300+100=400к.... но прибавить рост стоимости квартиры - за 3 года хотя бы 20%, думаю... получается - если сдавать прибыль 300+800, если продать - сразу минус 400, но за 3600к даже в банке можно получить 8%*3 года =300*3=1200к.... так вроде.0
ninarozdXenia, 20х12х3 = 720 тысяч рублей. А потратите вы больше 500. Оно вам надо? Сдайте как есть.3
Алина ТитоваВ любом случае выгодно продать,, вам не нужно будет делать ремонт сохраните деньги, особенно учитывая стоимость аренды в вашем регионе. Посидите посчитайте это я вам как арендодатель с 18 летним стажем пишу. Овчинка не стоит выделки как говорят.1
XeniaИрина, договора купли-продажи у наследодателя нет. Квартира была приватизирована в 90-х годах. До этого было получена по очереди от предприятия (в СССР).1
Xenianinarozd, а в таком виде, как на фото ее кто-то снимет? Моя подруга (я ее упоминала в посте) пыталась сдать точно такую же гостинку с точно таком же состоянии. В итоге, никто так и не снял, хотя стоимость аренды была существенно ниже рынка. Причина: все потенциальные клиенты хотели "готовую квартиру", куда не надо ничего докупать или ремонтировать.0
ninarozdXenia, вопрос в цене. В Москве бы сняли.1
MagestyОвчинка выделки не стоит. Не надо вкладываться в ремонт, если ясно, что точно будете продавать, чем дешевле она в итоге будет стоить, тем быстрее у вас ее купят потом. А с ремонтом, вам потом захочется свои деньги отбить. А Это не элит и не стандарт класс жилье. Не знаю, как во Владике, но в Москве и пустую убитую квартиру можно сдать, если цена ниже рынка. Деньги на депозит. Квартиру сдать, как есть за 12-15 тыс, попробуйте. Вы в этом варианте точно свои деньги не потеряете.3
Станислав ПоповСантехнику свежую самую дешевую поставить. Обои ободрать, минимально зашпаклевать стены и покрасить в белый, пол покрасить в менее поносный цвет или самый дешевый олнотонный ковролин положить, двери покрасить в белый. Или просто продать. Со сдачей тоже есть ведь свои заморочки, а денег много не получишь.2
Ирина ХромЗдравствуйте, у самой есть квартира во Владивостоке, живу в другом регионе, квартира убитая, снимают граждане Узбекистана за 15000. Планирую приехать, навести косметику и сдать через агентство. Продавать не хочу, деньги быстро обесцениваются. 2 года назад делала косметику в г.Артем, 2 комнаты, уложилась в 350т. Но ту под продажу делала, выиграла миллион двести при продаже. Так что думайте сами оставлять квартиру или продать. От этого будут зависеть следующие действия (ремонтировать или нет).0
XeniaСтанислав, спасибо за подсказки! Сдавать если и надумаю, то через агентство буду. На показы из другого города не поездишь особо...0
XeniaИрина, спасибо за ответ! У меня пока такие же мысли. Косметика и сдача через агентство. Удерживает не только налог (400+ тысяч), но и обесценивание денег. У меня есть две квартиры, я вижу динамику увеличения их цены (периодически проверяю). Одна из квартир за 8 лет подорожала ровно вдвое. Да, на сдаче много не заработаешь, но сам актив дорожает.0
user6357009Поменяйте окна, отопление и водяную разводку, электрику рросмотреть (это в дальнейшем и при продаже будет плюсом).Двери, мебель - авито в помощь. На пол лучше хороший линолеум - он меньше устает.( Клали ламинат - о чем жалею). Обойчики, подкрасить - и все. Авито, авито...рулит. Есть опыт, уложились в 350 два года назад. У нас были руины, просто руины1
user6357009И да - если нет нужды во вкладывание денег сейчас - лучше оставить в квартире. Время такое.1
Xeniauser6357009, спасибо за советы! Наверное, так и сделаю. Хотелось бы еще водяное отопление (ценник конский) на электрическое заменить, но вряд ли дадут вырезать трубу.0
ЕленаXenia, актив дорожает, но продать сложно1
Ирина НевскаяXenia, поняла. Тогда этот вариант не подойдёт.0