Я имею трое апартаментов в собственности, планирую сдавать их как ИП на УСН 6%. Также ко мне обратились два собственника с просьбой сдавать их апартаменты. У одного открыто ИП на УСН 6%, второй — просто физлицо.
Как мне правильно выплатить другим собственникам их прибыль от сдачи и уплатить налог? То есть я отправляю их выгоду за вычетом своей комиссии 25% и после плачу с этой прибыли 6%? А как уплачивают налоги эти собственники?
Свои апартаменты вы сдаете как ИП и платите УСН со всей арендной платы. А для чужих лучше заключить агентские договоры: вы ищете арендаторов, принимаете деньги, удерживаете свои 25% и перечисляете остальное собственнику. Тогда вашим доходом на УСН будет только комиссия, а не вся сумма аренды. Это нужно подтверждать агентским договором, платежами и вашими отчетами перед собственником .
Например, арендатор заплатил 100 000 ₽. Вы оставляете себе 25 000 ₽ и платите с них УСН 6%, а 75 000 ₽ переводите собственнику. Для собственника доходом будут все 100 000 ₽: агентская комиссия не уменьшает налоговую базу. Если собственник — ИП на УСН 6%, он включает в доходы всю арендную плату из вашего агентского отчета и платит с нее свой налог .
Если собственник — человек без статуса ИП, он платит НДФЛ по ставкам для резидентов 13—22% и подает декларацию. В договоре с арендатором укажите, что доход получает собственник, а вы действуете как агент.
Если арендатор апартаментов у гражданина — компания или ИП, может возникнуть вопрос с удержанием НДФЛ, поэтому такую схему лучше заранее проверить с бухгалтером .
Не оформляйте все как аренду у собственника с последующей пересдачей. При такой схеме вы уже не агент, а самостоятельный арендодатель, и вашим доходом будет вся сумма, которую платят арендаторы, без вычета денег, которые вы переводите собственникам. Подробнее о работе через посредника эксперт Т—Ж рассказывал в статье «Что такое агентский договор». А о передаче недвижимости в управление — в статье «Доверительное управление при аренде квартиры».
Что еще почитать:
