Есть апартаменты-студия в Москве, станция метро «Окружная». Жилье в этом месте всегда сдается быстро, без простоя. Покупал за 7 млн, без ипотеки и обременений.
Сейчас сдаю на долгосрок за 50 000 ₽ в месяц + свет и вода. Этот доход кидаю на накопительный счет в Сбере под 12,5% годовых с ежемесячным пополнением счета и начислением процентов.
Сейчас мне 38 лет. Задача — примерно за 10—15 лет, то есть к 50—55 годам, накопить на этом счете круглую сумму себе и жене на старость, чтобы потом можно было пойти в банк и спокойно снять эти деньги. В период накопления трогать их не собираюсь.
По моим примерным подсчетам, с учетом сложных процентов — буду полагать, что средняя годовая ставка за эти 15 лет составит 7—8% годовых, хотя сейчас она выше, — и ежемесячного пополнения на доход с аренды в размере 50—60 тысяч за 15 лет должно накопиться 15—20 млн. И дальше: чем больше сумма, тем быстрее копятся деньги. Сколько из 15—20 млн за эти годы съест инфляция, думать пока не буду, чтобы не огорчаться.
Как все грамотно оформить, чтобы через условные 15 лет, когда мы с женой пойдем снимать накопленные миллионы, меня не развернули в банке или не выкатили штраф с недоимкой от налоговой?
Я физлицо, самозанятый. Только что начал сдавать студию, договор есть, налоги пока не плачу.
Кроме этой квартиры несколько лет сдаю еще три студии, которые купил в семейную ипотеку — раньше так можно было. По ним получаю деньги от арендаторов на карточку и ими гашу кредиты. Но, если придется обелять доход от сдачи этой последней студии, понадобится официально оформить сдачу и первых трех. Плюс я работаю и получаю зарплату как самозанятый — 50—100 тысяч в месяц. Максимум для самозанятого вроде можно сделать 200 000 ₽ в месяц. Были мысли и жене оформить самозанятость, она домохозяйка.
Как поступить? Придется ли открывать ИП на себя? А далее по достижении определенной суммы на вкладе каждый год последует уплата налога с процентов / полученной прибыли + 6% по упрощенке + ежегодные взносы для ИП? Какие подводные камни тут могут быть?
Понимаю, что глупый вопрос, но никогда с такими суммами и на такую длинную дистанцию еще не работал.
В самом начале вы называете студию у метро «Окружная» апартаментами. Хотим сразу предостеречь: если по документам это нежилое помещение, вы не можете официально сдавать его как самозанятый . Это можно делать только в статусе ИП.
Вероятно, остальные студии, которые вы сдаете в аренду, — это жилые помещения, поэтому в ответе будем исходить из этого.
Что вам даст совместная с женой сдача недвижимости
Как я поняла из вопроса, все студии куплены в браке. Поэтому, если хотите начать сдавать их легально и совокупный доход от сдачи и вашей работы не превышает 400 000 ₽ в месяц, выгоднее делать это как самозанятым на пару с женой. Напомню: лимит годового дохода от самозанятости — 2,4 млн рублей в год, то есть не более 200 000 ₽ в месяц. На двоих получается максимум 4,8 млн в год, или 400 000 ₽ в месяц.
Жилье, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя зарегистрировано. Жена вправе распоряжаться этими студиями, в том числе сдавать их внаем или в аренду и заключать договоры от своего имени. То есть она, как и вы, — законный арендодатель или наймодатель .
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию. Полномочия жены сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Какие налоги придется уплатить со статусом ИП и без него
Если сдаете студии без статуса ИП, на самозанятости будет самый низкий налог с дохода — 4%. А первое время еще ниже — 3% — за счет бонуса. Но эти ставки зафиксированы до конца 2028 года, что будет потом — неизвестно.
Если доходы от сдачи превышают допустимый для самозанятости лимит или вы сдаете апартаменты, надо регистрировать ИП и сдавать все объекты как предпринимателю на упрощенной системе налогообложения, УСН. При регистрации в качестве основного кода ОКВЭД укажите 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», а в числе дополнительных — 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Сдавать квартиры как самозанятому, а апартаменты — как ИП на УСН или патенте не получится: самозанятость нельзя совмещать с другими режимами .
Из налоговых режимов вам может подойти обычная УСН с объектом «Доходы». Давайте прикинем, сколько налогов и взносов вы заплатите за год.
Допустим, от сдачи четырех студий вы ежемесячно получаете 200 000 ₽ — по 50 000 ₽ с каждой.
Налоги и взносы к уплате, если будете сдавать четыре помещения как ИП
| Показатель | УСН «Доходы» |
|---|---|
| Доход за год | 2 400 000 ₽ |
| Ставка налога | 6% |
| Сумма налога = Доход за год × Ставка налога | 144 000 ₽ |
| Фиксированные страховые взносы ИП за себя в 2026 году | 57 390 ₽ |
| Дополнительные взносы в СФР за 2026 год: 1% с дохода свыше 300 000 ₽ | 21 000 ₽: (2 400 000 ₽ − 300 000 ₽) × 1% |
| Общая сумма взносов = Фиксированные страховые + Дополнительные | 78 390 ₽ |
| Сумма налога к уплате = Сумма налога − Общая сумма взносов | 65 610 ₽: 144 000 ₽ − 78 390 ₽ |
| Общая сумма налога и взносов, которую надо заплатить в бюджет | 144 000 ₽ |
| Показатель | УСН «Доходы» |
|---|---|
| Доход за год | 2 400 000 ₽ |
| Ставка налога | 6% |
| Сумма налога = Доход за год × Ставка налога | 144 000 ₽ |
| Фиксированные страховые взносы ИП за себя в 2026 году | 57 390 ₽ |
| Дополнительные взносы в СФР за 2026 год: 1% с дохода свыше 300 000 ₽ | 21 000 ₽: (2 400 000 ₽ − 300 000 ₽) × 1% |
| Общая сумма взносов = Фиксированные страховые + Дополнительные | 78 390 ₽ |
| Сумма налога к уплате = Сумма налога − Общая сумма взносов | 65 610 ₽: 144 000 ₽ − 78 390 ₽ |
| Общая сумма налога и взносов, которую надо заплатить в бюджет | 144 000 ₽ |
Покупать патенты на сдачу в аренду помещений в Москве — отдельно для жилья и для апартаментов — вам невыгодно.
Предположу, что все ваши объекты на севере Москвы, площадь каждого не превышает 30 м². С помощью сервиса ФНС можно рассчитать стоимость патентов на 2026 год.
Получается, что за годовые патенты на сдачу в Москве в аренду трех квартир-студий и одних апартаментов на севере города придется заплатить 285 684 ₽: (45 108 ₽ × 3) + 150 360 ₽.
Упрощенка для вас однозначно выгоднее. Чтобы патент мог с ней конкурировать, ваша годовая выручка для сдачи объектов должна превышать 4 761 400 ₽: 285 684 ₽ / 0,06.
Что учесть при инвестировании дохода от аренды
Здорово, что вы системно подходите к будущему: с 38 лет откладывать по 50 000 ₽ в месяц — отличный фундамент. Но важно разделять номинальные цифры и реальную доходность.
Проблема реальной доходности. Ваша стратегия с вкладами под 7—8% годовых в лучшем случае только сохраняет капитал. Так как исторически такие же темпы показывала рублевая инфляция. Например, с 2006 по 2026 среднегодовая официальная инфляция — 7,86%. Обычно она ниже той, что чувствуют люди.
Если ежемесячно вносить 50 000 ₽ под 8% годовых на горизонте 15 лет, номинальная сумма на счете составит 17,3 млн рублей. Из них 9 млн — ваши взносы, остальное — магия сложного процента. Но, если ставка по депозиту близка к инфляции, накопления в сегодняшних ценах останутся равны сумме взносов — 9 млн рублей.
В отдельные периоды, как в 2024—2025 годах, вклады могут показывать высокую реальную доходность. Но на длинной дистанции она почти нулевая: вклады поддержат покупательскую способность денег, но говорить о реальном приросте не приходится.
Важно учесть пенсионный горизонт. Если вы планируете на пенсии тратить ежемесячно ту же сумму — эквивалент сегодняшних 50 000 ₽, — накоплений хватит на 10—15 лет. Сроки накопления и расходования совпадают. Чтобы растянуть пенсионные деньги на 20—30 лет, придется расходовать меньше денег или добиться реальной доходности хотя бы 2—4% годовых.
Рассмотрите такие шаги для повышения эффективности вложений и диверсификации рисков:
- Инвестировать в облигации. Надежнее всего ОФЗ . По надежности и ликвидности они превосходят вклады и предлагают лучшую доходность сразу на длинный срок. Так, 10—15-летние выпуски ОФЗ с фиксированным купоном в мае 2026 года дают около 14,5% . Это исторически высокое значение — на уровне, который в последние десятилетия давали более рисковые акции. К моменту вашего выхода на пенсию бумаги погасят и вы дополнительно заработаете на курсовой разнице.
- Включить долю рисковых инструментов. Если включить в портфель 20—30% акций и золота, можно не только увеличить доходность портфеля, но и снизить риски за счет эффекта диверсификации. Подробнее про это — в статье «Что такое современная теория портфеля». Акции и золото исторически дают доходность сверх инфляции, но это волатильные инструменты, которые могут вызывать стресс, поэтому их лучше добавить дозированно.
- Валютная защита. Если инфляция выйдет из-под контроля, рублевые облигации с фиксированным купоном, да и депозиты не обеспечат полноценной защиты. Разумно добавить в портфель флоатеры — облигации с плавающим купоном, который синхронизирован с движением ключевой ставки. А также активы, номинированные в твердой валюте, например то же золото или замещающие облигации.
- Если продолжаете держать деньги на вкладе, помните, что хранить всю сумму в одном банке рискованно. Лимит по страхованию — 1,4 млн рублей. Стоит распределить накопления по разным финансовым организациям.
Также можно взять за основу правило 4%. Оно говорит: если изымать ежегодно такой процент от сбережений, индексируя каждый год сумму вывода на инфляцию, накоплений хватит на 30 лет. Это работает для портфеля из облигаций и акций в пропорции 50/50 с учетом опыта американского рынка. В российском периметре оно может дать сбой, поэтому лучше сформировать накопления с запасом.
Недвижимость тоже играет роль. Саму квартиру правильно рассматривать как часть пенсионного портфеля. Это актив, который будет расти в цене примерно на размер инфляции и продолжать генерировать рентный доход — 50 000 ₽ в сегодняшних деньгах. Сформированная за этот период финансовая подушка будет давать еще столько же как дополнительная прибавка — суммарно порядка 100 000 ₽ в месяц на протяжении первых 15 лет пенсии.
Чем прибыльнее будет инвестиционная стратегия, тем этот срок будет больше. Его можно растянуть, если уменьшить размер изъятия из накоплений. Например, выплачивать себе 30 000 ₽, что вместе со сдачей даст 80 000 ₽ в месяц.
После того как через 15 лет накопления исчерпаются, будут две опции:
- Жить только на рентные деньги от квартиры — на 50 000 ₽.
- Продать апартаменты, если вы не планируете передавать их по наследству. Через 30 лет при инфляции 8% они будут стоить около 70 млн, что эквивалентно сегодняшним 7 млн. Эту сумму можно положить на вклад и постепенно проедать в течение следующих 15 лет. Но это более рискованный путь, ведь после исчерпания этих денег финансовой подушки больше не останется.
Конечно, в расчетах мы сделали много допущений и оперировали средними историческими данными. А прошлые цифры не гарантируют повторения в будущем: ситуация может быть любой. Также в расчетах мы не учли:
- НДФЛ на доход по вкладам и ценным бумагам — чтобы избежать последнего, желательно задействовать ИИС;
- налог от сдачи апартаментов — 6% для ИП на упрощенке;
- износ жилья и хлопоты с арендой.
Что в итоге
Сдавать квартиры как самозанятому, а апартаменты — как ИП не получится: самозанятость нельзя совмещать с другими режимами. Из налоговых режимов обычная УСН с объектом «Доходы» для вас выгоднее.
Для накоплений лучше использовать не только вклады, а собрать диверсифицированный портфель с ожидаемой доходностью выше инфляции. Чтобы снизить валютные и гиперинфляционные риски, в него можно добавить валютную и противоинфляционные составляющие. Сама квартира продолжит дорожать, отыгрывая инфляцию, и в какой-то момент ее можно продать, чтобы проесть деньги. Но как минимум первые 10—15 лет пенсии лучше этого не делать, а продолжать пользоваться арендным доходом.
