Как взять ипотеку без перво­начального взноса

Иногда банки в партнерстве с конкретным застройщиком проводят акции — например, предлагают ипотеку под низкий процент либо квартиры в определенных жилых комплексах со сниженным первоначальным взносом или без него. О таких акциях можно узнать у менеджеров застройщика.

Это одна из самых популярных схем в регионах. Работает она так: застройщик вносит собственные деньги в банк на эскроу под видом первоначального взноса дольщика. В результате квартира становится дороже — ее цена повышается на сумму первоначального взноса, то есть покупатель переплачивает.

Есть и другой риск. Если заемщик не сможет платить ипотеку и решит продать квартиру, велика вероятность, что он не сможет продать по той же цене. Потому что рыночная стоимость такой квартиры, как правило, ниже.

Рассчитать ипотеку без первоначального взноса можно с помощью онлайн-калькуляторов, например на «Сравни-ру», «Банки-ру» или на сайте конкретного банка, в котором планируете взять кредит.

Программа рассчитает сумму ежемесячного платежа и переплату по кредиту, перечислит банки, которые выдают ипотеку по указанным критериям. Только учтите, что результаты расчета приблизительны и окончательные суммы в графике платежей от банка будут другими.

Банк заинтересован в том, чтобы ему вернули деньги, а еще он хочет получить прибыль от вложения. Поэтому он использует инструменты для минимизации риска потери: страхование, проценты по кредиту, проверку будущего заемщика.

Безопасный для банка кредит — максимум 90% от реальной стоимости недвижимости. Так он сможет покрыть долг и издержки на суд и торги, если заемщик перестанет платить ипотеку.

Требования к заемщику обычно такие: возраст от 21 года до 65—70 лет — верхний предел зависит от запланированной даты погашения кредита. Постоянная работа — стаж от трех месяцев на последнем месте, а общий — обычно от года.

Многие банки требуют, чтобы заемщик был гражданином РФ, работал в регионе присутствия банка и не имел длительных — свыше 90 дней — просрочек в кредитной истории за год или несколько лет до обращения.

Одобрение ипотеки. Как отсутствие первого взноса влияет на вероятность одобрения ипотеки, прогнозировать сложно. У каждого банка своя кредитная политика — выдавать ипотеку или нет, он решает индивидуально по каждому обращению.

Но нужно понимать, что банкам невыгодно выдавать ипотеку заемщикам с низким первоначальным взносом. Такие кредиты считаются высокорисковыми, по ним приходится формировать повышенные резервы на случай невыплат. Резервы страхуют риски банка, и при необходимости смогут покрыть убытки по кредиту. Их регулирует Центробанк с помощью надбавок к коэффициентам риска.

ЦБ то повышает коэффициенты риска, то снижает требования, когда замечает улучшения структуры выдаваемых ипотек. Если качество кредитов ухудшится, регулятор опять может поднять коэффициенты риска и сократить количество ипотек с низким взносом и высокой кредитной нагрузкой.

Сначала подают заявку на одобрение ипотеки. Для этого заполняют анкету на официальном сайте кредитора или бумажную, которую можно взять у менеджера банка.

К анкете заемщик прилагает:

1. Копию паспорта.
2. Данные СНИЛС и ИНН.
3. Копию трудового договора или трудовой книжки либо выписку из электронной трудовой книжки.
4. Справку о суммах дохода и налогов физлица или другую форму, утвержденную банком, выписку о состоянии лицевого счета в СФР или выписку по зарплатной карте — это нужно, чтобы подтвердить платежеспособность. Можно приложить справки о доходах созаемщиков, если дохода основного заемщика не хватает, или показать банку дополнительный доход, например работу по совместительству или поступления от аренды.

В некоторых банках рассматривают заявку по двум документам. Тогда клиенту не нужно подтверждать доход справками: банк проверяет данные о заработке на основании анкеты. Но ставка в этом случае будет выше на 0,5—1 п. п. Иногда банк не просит справок, потому что данные по работе и официальным доходам проверяет через цифровой профиль заемщика на госуслугах.

Перед тем как оформлять кредитный договор, нужно одобрить покупаемое жилье. Вот примерный список документов для банка:

1. Договор купли-продажи квартиры или дома.
2. Выписка из ЕГРН и документы — основания приобретения права собственности, указанные в выписке ЕГРН. Например, договор купли-продажи или ДДУ и акт приема-передачи.
3. Заключение оценщика.
4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку или брачный договор.
5. Разрешение опеки, если в продаваемом жилье есть доля несовершеннолетнего.

Точный список документов банк указывает для конкретного объекта.

Расскажу, какие есть варианты взять ипотеку без первоначального взноса.

Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — например, документы на жилье, приобретенное с помощью кредитных средств.

Целевой кредит под залог недвижимости встречается не так часто: большинство банков выдают такой заем без подтверждения целевого использования — деньги можно потратить на что угодно.

Схема выглядит так: кредит под залог выдают по ставке Х%. Заемщику дают 90 дней, чтобы подтвердить целевое использование: заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После того как заемщик представит подтверждающие документы, ставка снижается на 2%. Если в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита не сдать документы в банк, ставка останется Х%.

Требования к недвижимости. Можно заложить квартиру, склад, гараж, дом, землю — любую недвижимость. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а гораздо меньшую сумму. При залоге квартиры — не больше 60—70% от ее оценочной стоимости, в редких случаях — до 80%. Если закладывают иной объект, кредит выдают на сумму не более 40—60% от оценочной стоимости имущества.

Документы для передачи имеющейся недвижимости в залог — это выписка из ЕГРН, документы-основания, указанные в выписке, отчет об оценке, технический план квартиры или межевой план участка. Еще нужно оформить страховку, как и по обычной ипотеке на покупку жилья.

Порядок оформления. Одновременно с заключением кредитного договора регистрируют передачу недвижимости в залог — обременение — в Росреестре. Все необходимые документы готовит банк.

Ипотечный кредит означает, что в обеспечение долга заемщик передал недвижимое имущество. Кроме недвижимости дополнительно он может заложить машину, антиквариат, долю в ООО или ценные бумаги. Но если заемщик заложит только ценности, без недвижимости, это будет считаться не ипотекой, а кредитом с залогом.

Субсидию от государства по программе «Молодая семья» можно внести в качестве первоначального взноса. Для этого нужно встать на учет как нуждающиеся в жилье и дождаться очереди.

Условия программы нужно узнавать в местной администрации — в каждом регионе они свои.

Документы в любом случае — заявление на постановку на учет в качестве нуждающихся, копии паспортов супругов и свидетельств о рождении детей, подтверждение доходов. Потребуются и другие документы, их список есть в региональном нормативном акте.

Порядок оформления, если кратко, такой:

1. Собрать документы, подать их в администрацию.
2. Попасть в число участников программы, оказаться в списке на финансирование.
3. Получить свидетельство, предъявить его в банк.
4. Найти квартиру, оформить ипотеку.

Подробно о том, как оформить документы для субсидии по программе «Молодая семья», мы уже рассказывали в другой статье Т⁠—⁠Ж.

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Если его не хватит, заемщику придется добавить свои деньги.

Некоторые банки пишут, что выдают ипотеку с первоначальным взносом, для которого достаточно только маткапитала, то есть без добавления или с минимальными собственными средствами. Но добавляют, что сумма личных денег и маткапитала должна покрывать минимальный первоначальный взнос в рамках обычной программы кредитования без маткапитала. Объясню, как это работает.

В этом примере заемщик выполняет требование и вносит 5% за счет собственных денег, но ему все равно придется добавить из своих, чтобы общая сумма первоначального взноса стала 15%, то есть 1 500 000 ₽.

Аналогичное требование может быть и у застройщиков. Часто они принимают в счет уплаты первого взноса маткапитал, но просят доплатить из собственных денег, например внести еще 50 000 ₽. Но с учетом текущих цен на недвижимость в крупных городах маткапитал не покрывает минимальные 20% взноса.

Документы. Для оформления ипотеки возьмите справку из СФР о том, что деньги маткапитала еще не потрачены, и представьте ее в банк. Для ее получения понадобятся паспорт, СНИЛС, сертификат маткапитала. Справку сделают за три рабочих дня. Еще нужен сертификат на выдачу материнского капитала: он формируется автоматически в электронном виде.

Порядок оформления. Если кратко, принести в СФР или МФЦ кредитный договор, договор купли-продажи и справку из банка об остатке долга. Либо подать заявление на сайте СФР, но, когда его примут в работу, все равно придется сходить, чтобы подать документы. А если банк работает с Социальным фондом дистанционно, он сам подаст запрос и получит выплату от фонда в счет частичного досрочного погашения — от заемщика понадобится только заявление.

Если с документами все в порядке, в Социальном фонде дадут бланк заявления на распоряжение маткапиталом, который нужно будет заполнить на месте.

СФР рассмотрит заявление в течение десяти рабочих дней и перечислит выплату в течение пяти дней, если не возникнет вопросов по документам. Деньги поступят в банк, а долг перед ним уменьшится на сумму маткапитала.

Но не все банки увеличивают сумму кредита на размер выплаты — тогда продавцу придется ждать перевод из Социального фонда, но не каждый на это согласится. Лучше заранее уточнить этот момент у ипотечного менеджера. В случае с льготной ипотекой, например семейной, банк тоже не сможет увеличить сумму кредита на материнский капитал и продавец будет ждать перевод от СФР.

Первоначальным взносом могут стать деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы у военного — участника накопительно-ипотечной системы.

Документы для получения ипотеки стандартные: договор купли-продажи жилья, выписка из ЕГРН, копия паспорта. Кроме того, от военнослужащего требуется свидетельство о праве на целевой жилищный заем и другие документы.

Порядок оформления ипотеки такой же, как у обычной. Но кроме кредитного и ипотечного договоров военнослужащий еще подписывает договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой.

Социальная ипотека — это общее название программы, по которой государство помогает определенным категориям специалистов, например молодым ученым, учителям, медицинским работникам, получить ипотеку по льготной ставке или выдает субсидию.

Работают эти программы на региональном и муниципальном уровнях.

Документы для участия в программе: заявление, копия паспорта, документы, подтверждающие право на получение господдержки, справка о доходах, справка с места работы. Полный список нужных документов смотрите в региональном нормативном акте.

Порядок оформления. Ипотеку получают, когда дойдет очередь. Сначала заявление рассмотрит жилищная комиссия городской администрации. Если она посчитает, что заявитель имеет право на господдержку, его поставят на учет и включат в реестр. Когда наступит очередь, заявитель получит субсидию для первоначального взноса и дальше будет платить ипотечный кредит по сниженной ставке.

Бывает, что заемщик находит выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования: нет своих денег. Тогда он может оформить потребительский кредит на сумму первоначального взноса. Например, так сделала героиня нашей статьи несколько лет назад. Но в нынешних условиях и при текущих ставках этот вариант самый невыгодный, поскольку платить придется два кредита, а это обременительно.

Банк не требует первоначальный взнос сразу, он нужен только на сделке. Можно сначала одобрить ипотеку, а перед сделкой заняться потребительским кредитом. При этом помните, что банк учтет платежеспособность заемщика и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку.

Есть схема, когда с уплатой первого взноса покупателю помогает агентство недвижимости: такое встречается при покупке квартиры у определенных застройщиков. Например, подобную программу предлагает система бронирования новостроек «Н-маркет-про».

Но затея с ипотекой и потребкредитом на первоначальный взнос рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велика вероятность, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень банкротств гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно ипотеку и потребительский кредит на первый взнос. Поэтому многие банки накануне сделки специально проверяют клиента по БКИ, чтобы узнать, не оформил ли он кредит на взнос.

Проверка бывает в тот же день, за 1—3 дня или при одобрении объекта недвижимости. Если обнаружат, могут снизить сумму кредита или отказать в ипотеке. Тогда можно потерять деньги, например за оценку квартиры.

Порядок оформления. За несколько дней до подписания договора ипотеки просмотрите предложения банков — кто, сколько, по какой ставке предлагает кредит. Отправьте онлайн-заявки в два-три наиболее выгодных. Лучше в те банки, где вы клиент. Кредитор, одобривший заявку, пришлет на подпись договор с индивидуальными условиями.

Если все банки одобрили онлайн-заявки и прислали кредитные договоры, они не могут оштрафовать за то, что вы передумали брать кредит: это запрещено законом. Поэтому выбирайте вариант, который вас устраивает. Но если откажетесь от одобренного кредита, в следующий раз этот банк может не одобрить заявку или предложит сумму меньше и по более высокой ставке.

Кредиты наличными свыше 200 000 ₽ переводят на счет через 48 часов после подписания кредитного договора, если в банке, куда вы обратились, заранее не назначили уполномоченное лицо. Поэтому ипотечную сделку лучше назначать, когда деньги на первоначальный взнос уже на руках.

1. Найдите банки, которые дают ипотеку без первого взноса: сначала через агрегаторы «Банки-ру» или «Сравни-ру», а дальше сравните условия на сайтах банков.
2. Изучите требования кредиторов к заемщику и недвижимости. Скорее всего, вместо первоначального взноса банк потребует в залог имеющуюся недвижимость.
3. Заполните анкету — например, онлайн на сайте банка.
4. Предоставьте в залог имеющуюся недвижимость: старую квартиру, землю, склад, гараж. Учтите соразмерность залога сумме займа.
5. Обратитесь к ипотечным брокерам, если нет времени, банки вам уже отказывали или не можете сами найти банк.
6. Если вы учитель, врач, молодой ученый, военный или молодой родитель, используйте меры государственной поддержки.
7. Если в качестве первоначального взноса используете потребительский кредит, будьте готовы, что в первые годы выплаты будут большие, а банк перед сделкой может повторно проверить вашу кредитную историю.