Получаем налоговый вычет

• НДФЛ 13% — 260 000 ₽;
• НДФЛ 15% — 300 000 ₽;
• НДФЛ 18% — 360 000 ₽;
• НДФЛ 20% — 400 000 ₽;
• НДФЛ 22% — 440 000 ₽.

Если квартира стоила меньше 2 000 000 ₽, налог считают от цены. Например, вы купили ее за 1 500 000 ₽. Тогда сумма возврата при НДФЛ 13% — 195 000 ₽: 1 500 000 ₽ × 13%, а максимально возможная — 330 000: 1 500 000 ₽ × 22%.

Если вы купили жилье по цене менее 2 000 000 ₽ после 1 января 2014 года, остаток лимита можно перенести на покупку следующего объекта. Продолжим наш пример: купили квартиру за 1 500 000 ₽ и вернули 195 000 ₽. От максимального лимита в 2 000 000 ₽ останется 500 000 ₽, и с них можно вернуть 65 000 ₽ при покупке следующего жилья.

При покупке недвижимости дешевле 2 000 000 ₽ до 1 января 2014 года остаток лимита не переносится: если вы приобрели квартиру за 1 500 000 ₽ и получили возврат налога 195 000 ₽, остаток вычета — 500 000 ₽ — сгорел.

Если вы купили квартиру в браке, она считается совместной собственностью и каждому супругу полагается вычет 2 000 000 ₽. На двоих получится вернуть 520 000 ₽. А если квартира стоит меньше 2 000 000 ₽, распределить можно на свое усмотрение: например, один супруг заявит вычет на 70% стоимости квартиры, а второй — на 30%. Большую часть вычета стоит отнести на доходы того, кто зарабатывает больше. Это поможет быстрее использовать вычет целиком.

Что можно включить в стоимость жилья для расчета вычета:

1. Цену квартиры или другого жилья — комнаты, доли или дома.
2. Расходы на ремонт новостройки, приобретаемой без отделки, если это указано в ДДУ: стоимость разработки проектной и сметной документации, материалов и работ.

Сейчас распространена схема, когда цену квартиры на вторичном рынке делят на две суммы: за собственно квартиру и неотделимые улучшения в ней — вроде дорогостоящего ремонта. Но мы не советуем использовать такую схему.

Так продавцы пытаются сэкономить на НДФЛ: налоговая второй договор не увидит. Но и покупатель не сможет включить в расходы для вычета стоимость неотделимых улучшений — только цену квартиры по первому договору.

Разберем на примере, какую сумму можно вернуть после покупки квартиры.

Алексей купил однушку за 5 000 000 ₽ в 2024 году, а в 2026 решил оформить вычет за два года. В 2024 он получал 100 000 ₽ в месяц до уплаты НДФЛ, а в 2025 году — по 120 000 ₽. Напомним, что по новым правилам средний доход в месяц до 200 000 ₽ или общий годовой до 2,4 млн рублей облагается налогом по ставке 13%. Давайте посчитаем, сколько денег он может вернуть.

Посчитайте, сколько вы можете вернуть, с помощью нашего теста.

Речь идет о процентах, которые вы заплатили банку по ипотечному кредиту. Этот вычет работает по тому же принципу, что и вычет за квартиру, но лимит у него больше: 3 000 000 ₽. НДФЛ возвращают только с уплаченных процентов и также в пределах годовых доходов.

Например, за 2025 год вы выплатили процентов на 2 000 000 ₽. Ваш официальный доход за тот же год — 1 000 000 ₽, уплаченный работодателем НДФЛ — 130 000 ₽. Предельная сумма вычета превышает годовой доход, значит, вычет 2025 года — 1 000 000 ₽, НДФЛ к возврату — 130 000 ₽. А оставшиеся 1 000 000 ₽ вычета вы сможете использовать в последующих годах, за счет чего сэкономите еще 130 000 ₽ налога.

В вычет включают все проценты, которые вы заплатили по кредиту и не заявляли ранее, даже те, что вы внесли до получения квартиры в новостройке. Но если ваш доход не больше 2 000 000 ₽ год, оформлять вычет по процентам в том же году, когда вы заявляете вычет за покупку жилья, нет смысла.

Основная особенность этого вычета — он действует только для конкретного объекта недвижимости и не переносится на другой, в отличие от вычета за квартиру. Если вы использовали только половину лимита в 3 000 000 ₽ и выплатили всю ипотеку, вторую половину нельзя перенести на другой объект. Так что, если у вас ипотека на небольшую сумму, а вы планируете в будущем брать квартиру подороже, подумайте, стоит ли оформлять этот вычет.

То же касается и ипотеки под минимальные проценты, которую раньше предлагали застройщики, — под 1 или 0,1%. Переплата по таким кредитам минимальная, поэтому лучше отложить получение вычета на другую ипотеку, если планируете ее оформлять. По субсидированной ипотеке, где часть ставки банку компенсирует государство, вычет работает так же — декларацию можно подавать, когда выплатите полную сумму или часть процентов.

Например, в 2025 году вы заплатили 500 000 ₽ процентов. Тогда можно подать декларацию на возврат 65 000 ₽. И так до тех пор, пока не вернете полную сумму — 390 000 ₽, если все ваши доходы облагались по ставке 13%, или 660 000 ₽ при ставке 22%.

Есть два основных способа, как применить вычеты и получить деньги: через работодателя или через налоговую.

Через работодателя. Вместо того чтобы возвращать уплаченный ранее налог, можно не платить его в текущем году. После оформления вычета работодатель перестанет удерживать НДФЛ из вашей зарплаты — и она станет чуть больше. Так можно сделать не дожидаясь конца календарного года.

Для этого нужно подать в налоговую заявление, что вы хотите получить вычет, и подтвердить его документами о покупке квартиры. Максимум через 30 дней налоговая пришлет работодателю уведомление о праве на вычет — и компания или ИП перестанет удерживать из вашей зарплаты НДФЛ, так что она увеличится на сумму налога. Заявление в налоговую надо подавать каждый год — до тех пор, пока вы не исчерпаете лимит на вычет.

Через налоговую налог именно возвращают. Для этого нужно подать декларацию за прошедший год и дополнительные документы, которые подтверждают ваше право на вычет.

При этом имущественный вычет за покупку квартиры получают и в упрощенном порядке — без предоставления таких документов. Это можно делать по окончании года: всю необходимую информацию налоговая получит от внешних источников, например банков и госорганов.

Через банк. Ипотечные банки активно развивают сервисы. Некоторые предлагают своим клиентам подать на налоговые вычеты за покупку квартиры или ипотеку прямо через них — также в упрощенном порядке.

Так, например, работает крупнейший ипотечный банк страны — Сбербанк и второй крупный банк — ВТБ. Клиентам не придется собирать документы — банк самостоятельно направит все необходимые налоговой сведения. Оформить запрос можно через личный кабинет клиента сервиса Сбера «Домклик» или в ВТБ онлайн.

Чтобы получить оба вычета — за квартиру и за проценты, — нужно заполнить налоговую декларацию — 3-НДФЛ. Если вы хотите получить вычет за несколько предыдущих лет, заполните отдельную декларацию на каждый год.

Если в истекшем году у вас были доходы, НДФЛ с которых надо заплатить самостоятельно, — например, вы продали с выгодой автомобиль, которым владели менее трех лет, — вычеты можно заявить в декларации с такими доходами. Ее сдают до 30 апреля следующего года.

Если же НДФЛ со всех ваших годовых заработков удержал и уплатил работодатель или заказчик, декларацию с вычетом за этот год можно предоставить в любой день в течение следующих трех лет, без привязки к 30 апреля.

Кроме декларации, потребуются следующие документы.

Справка о доходах и суммах налога физического лица (бывшая 2-НДФЛ). Если подавать декларацию с вычетом за предыдущий год после 25 февраля, данные о полученном доходе попадут туда автоматически. То же касается и более ранних лет.

Если же вы спешите подать декларацию за предыдущий год до 25 февраля, возьмите на работе справку о доходах и перенесите данные из нее в декларацию вручную. Но мы так делать не советуем: легко ошибиться в числах. Проще дождаться, когда справка о доходах появится в личном кабинете.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру и ее передачу. Это выписка из ЕГРН — ее легко получить через госуслуги. Если вы ее не приложите, налоговая сама проверит эти данные через Росреестр, договор купли-продажи или долевого участия, акт приема-передачи квартиры, акт передачи квартиры в новостройке.

Документы об оплате квартиры. Это могут быть расписки, платежки, выписки со счета, квитанции и другие документы, которые доказывают, что вы оплатили квартиру.

Документы, подтверждающие выплату кредита с процентами. Договор ипотеки, кредитный договор, график платежей вы можете взять из своего пакета документов, а в банке придется запросить справку о сумме погашенного кредита и уплаченных процентах за конкретный год. Обычно эти документы можно заказать в онлайн-кабинете банка, их готовят один-два дня.

Документы о распределении вычета между супругами. Если оба супруга работают, они могут подать заявление о распределении расходов на приобретение жилья. Но в этом есть смысл, если стоимость купленной недвижимости меньше 2 000 000 ₽. Иначе можно обойтись без заявления о распределении доходов. И подать декларацию, например, так: один супруг — на 1 000 000 ₽, второй — на 2 000 000 ₽. Или по 1 500 000 ₽ каждый.

В таком заявлении можно разделить траты в любой подходящей пропорции — в равных или неравных долях. Сумму неиспользованного вычета можно применить потом — когда это будет нужно.

Оформить декларацию на вычет проще всего в личном кабинете на сайте ФНС: вся информация о ваших доходах подтягивается туда автоматически, а заполнить налоговую декларацию можно по пошаговым подсказкам. Главное — получите справку от банка о процентах и соберите документы.

На втором шаге проверьте все доходы, которые сервис загрузил автоматически. Если что-то заполнено неправильно, напишите в техническую поддержку. Если подгрузились не ваши доходы, исключите их из декларации.

После этого предстоит заполнить разделы о вычетах.

Если вы получали вычет в предыдущие годы, укажите его размер. Будьте внимательны: нужно вписать сумму вычета, а не вернувшегося налога. Документы, которые подтверждают права на квартиру и уплату процентов, можно подгрузить в личный кабинет.

После отправки документов налоговая начнет проверку декларации и примет решение о вычете — по закону на это у нее три месяца.

Нужно уведомление из налоговой о вашем праве на вычет. Сначала подайте туда заявление — это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС по готовой форме.

К заявлению приложите документы о праве на вычет — это те же бумаги, что нужны при отправке налоговой декларации: документы на квартиру и на проценты за кредит.

Уведомление для работодателя придется получать каждый год, но прикладывать документы на квартиру обязательно только к первому заявлению — в следующие годы это можно не делать.

Проверка налоговой декларации длится максимум три месяца — вам сообщат о ее начале. Если все верно и вычет подтвердят, в течение двух рабочих дней с даты решения деньги должны вернуть.

Если вы отправляли документы через личный кабинет, в нем появится информация о переплате налогов и кнопка «Распорядиться переплатой». Деньги придут на счет, который вы указали в заявлении.

Если вы решили применять вычет через работодателя, увеличится зарплата: бухгалтерия просто не будет платить за вас НДФЛ до тех пор, пока право на вычет не исчерпается. Если уведомление о праве на вычет работодатель получил позже января, формально он должен вернуть ранее удержанный налог. Но в жизни так мало кто делает. Так что чем раньше оформите справку, тем лучше.

Вам могут отказать в нескольких ситуациях:

1. Вы нерезидент России.
2. Квартира куплена за пределами России.
3. Вы полностью использовали право на вычет раньше.
4. Вы купили квартиру у близкого родственника: родителей, супруга или супруги, ребенка, бабушки или дедушки, сестры или брата, в том числе сводных.
5. Вы купили квартиру на материнский капитал, за счет бюджета, или жилье вам купил работодатель.
6. На этот вид объекта не дают вычет: например, если вы купили апартаменты или другую нежилую недвижимость — машино-место или дачу без права регистрации по месту жительства.
7. Вы не оформили право собственности на квартиру.
8. Вы неправильно заполнили декларацию.

В последнем случае вас могут вызвать в налоговую. Бояться этого не стоит: скорее всего, вам помогут исправить ошибки в декларации, подскажут, как рассчитать верную сумму, и составят акт. Обычно это занимает пару часов, а через день обновленную сумму к возврату подтверждают и начинают новую проверку.

1. При покупке квартиры в ипотеку можно получить два вычета: за квартиру и за проценты по кредиту.
2. Вычет — это сумма, с которой не платят или возвращают уплаченный НДФЛ. Общий лимит вычетов — 5 000 000 ₽, а общий лимит возврата налога — от 650 000 ₽ до 1 млн и зависит от ставки налога по вашему доходу.
3. Каждый из супругов может сэкономить, например, до 650 тысяч — при НДФЛ 13%.
4. Можно оформить вычет по итогам прошедшего года — через налоговую инспекцию, а можно уже в текущем году не платить НДФЛ — для этого надо запросить в налоговой уведомление для работодателя.
5. Чтобы вернуть НДФЛ, нужно заполнить декларацию и отправить в налоговую документы по квартире и кредиту.
6. Если с документами все в порядке, деньги придут примерно через три месяца.

В следующем уроке разберемся с досрочным погашением. Узнаем, выгодно ли отдавать деньги раньше срока, какие бывают типы досрочного погашения и как правильно подать документы в банк, чтобы не оказаться в должниках.